Resumen Nueva ley de vivienda 2023

1 – Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”. La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.  
Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras.
Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
Ejemplo: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Ejemplo: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

2 – Nueva definición para grandes tenedores

Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
- Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
- Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

3 – Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.
Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desviculadas del IPC.
Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitados por un índice: 2% en 2023, 3% en 2024 y en 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización de precios del alquiler
Además, se prevé que para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC, por ahora el grupo de trabajo asignado para la ley está trabajando para definir cómo será este índice por el cual se regirán los alquileres.

4 –Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas

Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.
Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)
- Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler.
Ejemplo: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) – Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.
- Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

5 – Traslado al casero de pagar los honorarios de la inmobiliaria

La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.

6 – Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)

7 – Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley. Sin embargo, como indica el borrador, “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”

8 – Nuevas medidas de protección frente a los desahucios

Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:
- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
- Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

9 – Beneficios fiscales para propietarios

A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.
Por ahora NO han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.
Bonificaciones:
- Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 70%: Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
- Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas

Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

10 – Recargo del IBI para viviendas vacías

Más impuestos para las viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

11 – Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública

Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.

12 – Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada

Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes. - (c) 2023 Adevinta, en caso de que redistribuyas o difundas nuestro contenido protegido, recuerda que debes citarnos.

Más información en la web del Ministerio: https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/transportes/Paginas/2023/170523-ley-derecho-vivienda-aprobacion-definitiva.aspx
Fuente: Fotocasa